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房地产行业重新洗牌金地为什么三年还是1

发布时间:2019-11-09 19:34:02

  房地产行业重新洗牌 金地为什么三年还是1/3个万科?

  随着大部分地产公司2011年报一一亮相,我的感觉是 招保万金 这个地产业标志性的口号似乎已成为历史云烟。

  从年报数据看,万科净利润96.2亿,被恒大117.8亿超越;万达953亿销售额抛开保利地产732亿销售额;金地集团309亿销售额甚至不如负面缠身的绿城,后者2011年销售额353亿,而招商地产则已消失在地产15强名单中。

  每一次调控,都是地产行业格局的重新洗牌。这个残酷格局,并非瞬息而生,差距产生在每一次战略方向和节奏调整中。战略无优劣,关键在顺势而变。

  2011年金地集团营业收入239.19亿,增长22.08%,净利润30.17亿,同比增长12%,营收增速创2006年以来纪录,净利润增速则创2009年以来新低,垫底 招保万金 。

  2009年,金地净利润17.8亿,万科净利润53.3亿,两者比为1:3。2011年,金地净利润30.2亿,万科净利润96.2亿,两者之比为1:3.19。三年,一场调控,金地还是只有万科的1/3,且两者差距有拉大之势。

  去年以来,一直有金地掉队之说。从财务战略角度看,确实如此。

  还是我之前所说的地产关键问题: 拿钱 还是 拿地 。金地的2011年归纳起来是 现金为王,冬眠蓄势 。

  2011年,金地很闲,原计划180亿土地投资计划,只买了三块地花了22.88亿;原计划400亿销售目标,只实现309亿,完成比例仅77%。186亿账面资金躺在账上,赚了1.7亿利息。

  金地资产负债率仅为71%,扣除预收账款的资产负债率为45%,净负债率仅37%,均低于行业平均水平,安全无虞。

  不过,从资金利用角度看,金地也不够灵活有效。算一笔账,万科2011年账上平均资金360亿,利息收入8亿,利息收益率2.23%,勉强达到一年期利率。而金地账上平均资金161亿,利息收入1.7亿,利息收益率1.06%,略好于活期存款利息。

  金地对地产行业看法显然比同行更慎重。我赞同中信建投苏雪晶对金地的判断:这种认识对地产公司来说,也未必是一种错误判断。

  以上只是金地的一面,微妙转折点在2011年四季度。2011年第四季,推盘节奏加上销售压力,金地冲刺销售规模,单季销售额超百亿,占全年309亿销售额总量的1/3。

  客观分析,金地2011年未能完成销售指标,主要是吃亏两个:一是推盘节奏前慢后快;二是高端产品比重大,去库存化难度大。金地未来挑战,在其641亿库存。所以,调整产品结构和推盘时间节奏是必须的。

  这是一个很微妙的信号。一直以来, 地产业 周转速度型 和 品质利润型 两种模式并存。在严密调控下,高周转 快进快出 模式者活得更好。

  数据显示,今年销售额排名前八地产公司几乎都是典型的高周转公司,如万科、恒大等。而从第九到第十八位的基本都是较多追求周转慢、品质相较高的企业。

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